Veja Mercados – 29/09/2014

O pai, Samuel Klein, fez história e fortuna com as Casas Bahia, e certa vez resumiu assim sua estratégia empresarial: “Compro por 100, vendo por 200. É assim que ganho dinheiro.”Michael Klein2

O filho, Michael, está começando a deixar sua marca no mercado imobiliário por meio de sua holding, o Grupo Capital Brasileiro.

O Grupo CB já é dono de 420 imóveis comerciais, 312 dos quais estão alugados à Via Varejo, a empresa dona das marcas Ponto Frio e Casas Bahia, e na qual os Klein ainda detêm 27,5% do capital. (Entre estes imóveis estão 12 centros de distribuição da Via Varejo, os maiores da empresa.)

O valor estimado dos imóveis no portfólio dos Klein já é de 4,7 bilhões de reais. A estimativa é de empresas de avaliação do mercado. Isto é mais do que a estimativa do portfólio da São Carlos, a empresa de imóveis comerciais controlada por Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira. O portfólio da São Carlos é avaliado em 4,4 bilhões de reais, mas o cálculo é de setembro de 2013 e deve ser revisado em breve.

Recentemente, Klein fez um cheque de 425 milhões de reais para comprar um portfólio de 28 lojas alugadas à C&A. O pacote inclui ainda o escritório da C&A em Alphaville, um andar na Avenida Paulista e um escritório no centro de São Paulo.

A coluna almoçou com Klein em São Caetano do Sul, onde fica a sede da Via Varejo. Sua lógica de investimento é simples. Ele sabe exatamente quanto quer de retorno: 1% ao mês. Não há contas sofisticadas, grandes leituras macroeconômicas, nem os cuidados necessários quando se opera alavancado.

Recentemente, quando o Grupo CB refez seu website, Klein fez questão de incluir nele uma ferramenta interativa, pela qual vendedores de terrenos e prédios podem lhe oferecer as propriedades pela internet. “Não conseguimos dar conta de todas as ofertas que chegam,” diz ele.

Muitos investidores, ao comprar imóveis, pensam neste investimento como forma de se proteger contra a inflação, já que os contratos são corrigidos por índices de preços. Muita gente olha a NTN-B, um título público corrigido pela inflação, para ver se é melhor comprar imóvel ou ficar no título. O senhor faz esse tipo de consideração?

Eu digo o seguinte: quero 1% de rendimento ao mês. Mando a minha oferta para ter 1%. Se aceitam, bem, se não, não tem negócio. Eu tento achar imóveis cujos aluguéis estejam defasados e o contrato esteja perto do fim.

Mas conseguir 1% ao mês de aluguel não é hoje uma meta muito ambiciosa? É possível mesmo?

É. Somente os imóveis comerciais podem te dar esse tipo de retorno de investimento. Os residenciais ou rurais, não.

Imóvel sempre se valoriza? É verdade isso?

Em longos períodos de tempo, sim. A terra é escassa, o espaço é finito. Mas o preço não sobe em linha reta. Vai ter momentos de queda, mas no momento seguinte, sobe para um patamar mais alto que o anterior.

Muita gente falando em ‘bolha imobiliária’. Parece haver um fetiche com essa ideia.

Olha, é como diz o meu pai: “Quando o mar está bom, todo mundo faz a mesma coisa, mas é na turbulência que surgem as oportunidades.” Estou para fazer um negócio que vai ser maior do que o das lojas da C&A. Eu invisto para 10 anos.

Como o senhor consegue 1% ao mês?

Uma vez fomos olhar um terreno em Duque de Caxias, para fazer um centro de distribuição. Ninguém queria olhar o terreno, porque tinha um cemitério ao lado. Eu disse: mas esse é o melhor vizinho! Quem está fora faz de tudo pra não entrar, e quem está dentro não consegue sair. (risos)

Meu pai uma vez passou por um ponto comercial e ficou bem impressionado. Achou que o ponto era bom, que tinha uma ótima localização aqui no ABC para montar uma nova loja de Casas Bahia. Meu pai chegou empolgado no escritório e pediu que o pessoal do imobiliário da época checasse quem era o dono do imóvel para fazer uma oferta. Sabe quem era o dono do imóvel? Ele mesmo, meu pai. O negócio tinha sido fechado naquela semana pela empresa e a papelada estava em cima da mesa dele para assinar…

No mundo imobiliário, muita gente já fez fortuna comprando imóveis com alavancagem (assumindo dívidas). Muita gente também já perdeu tudo por causa dessa estratégia. Como o senhor pensa sobre alavancagem? O senhor usa dívida para comprar imóveis?

(Franzindo a testa) Só se o fluxo de pagamento da dívida for muito casadinho com o aluguel do imóvel. Se não for assim, não. Uma vez, quando meu pai resolveu fazer esse prédio novo para abrigar a sede da Casas Bahia, ele chamou o Lorenzini, que era o melhor construtor de São Caetano. O Lorenzini fez lá o projeto e disse a ele que poderia fazer a obra toda em um ano, entregar tudo pronto. Meu pai aí chamou o contador e pediu um fluxo financeiro dos próximos cinco anos: tudo que ele deveria receber nos próximos anos. Aí ele chamou o Lorenzini: “Olha, eu quero que você siga este fluxo aqui. Não quero que faça nem um pouco mais rápido, porque eu não quero que você financie nem um parafuso.”

Entre uma oportunidade de investimento no Brasil e outra nos EUA, com retorno semelhante no aluguel, o senhor prefere investir onde?

No Brasil, sem dúvida. Aqui ainda tende a valorizar muito. Vamos continuar investindo no Brasil. Esta é a terra que nos deu oportunidade. Minha família está há 60 anos no Brasil. Meu pai chegou aqui com 6 mil dólares no bolso. Nós pegamos o mil reis, o cruzeiro, o cruzado, o cruzado novo… Sabe a única coisa em que o Governo não mexeu nestes anos todos? I-mó-veis. Por que é que eu vou botar meu dinheiro no banco?