Valor Econômico – 04/07/2014

O empresário Michael Klein – que confirmou ontem a aquisição de 36 imóveis da BR Properties por R$ 606,6 milhões – estuda novas compras até o fim do ano, com duas a três operações podendo ser concluídas nos próximos meses. Se isso ocorrer, o braço imobiliário da família deve somar uma carteira de ativos de, pelo menos, R$ 5 bilhões ao fim de 2014, disse na manhã de ontem o empresário ao Valor PRO, serviço de informações em tempo real do Valor.

Com as 36 propriedades adquiridas, o valor do portfólio da família Klein em imóveis sobe para R$ 4,6 bilhões – eram R$ 4 bilhões até então. É maior, por exemplo, do que a carteira da São Carlos Empreendimentos, dos sócios Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira, em R$ 4,4 bilhões em março. A expectativa é que a partir de setembro esses ativos estejam na carteira e o montante em aluguel mensal dos Klein passe dos atuais R$ 22 milhões (cerca de R$ 260 milhões ao ano) para R$ 27 milhões ao mês (pouco mais de R$ 320 milhões ao ano).

Com a transação, o volume de imóveis alugados passa de 384 para 420. A operação foi concluída pela Capital Brasileiro Empreendimentos e Participações (CBEP), holding criada para reunir ativos adquiridos pelos Klein.

A BR Properties deve embolsar R$ 418,5 milhões pela venda, porque da transação de R$ 606,6 milhões será descontada a soma de R$ 188 milhões em saldo de dívidas do fundo imobiliário detentor dos ativos, administrado pelo banco BTG Pactual. A negociação está sujeita à aprovação das autoridades concorrenciais.

Os recursos para pagamento devem sair do capital embolsado com a venda das ações da Via Varejo (Casas Bahia e Ponto Frio), em oferta dos papéis feita pela empresa em dezembro de 2013, como antecipou o Valor em maio. A família embolsou cerca de R$ 2 bilhões com a oferta. “Esses recursos saem da minha parte da oferta. Não recorri à banco para adquirir [os 36 imóveis]“, disse Klein.

“Nosso objetivo é continuar investindo sempre em imóveis comerciais, que estão em melhor preço do que no passado. Já tenho lojas alugadas, por exemplo, para Marisa, Boticário, Casas Bahia, Ponto Frio, Magazine Luiza, Brookfield, C&A”, afirmou, durante inauguração de uma loja do Ponto Frio em Cabo Frio (RJ).

A família Klein continua como sócia minoritária da Via Varejo, com 27,3% das units da empresa, correspondente ontem a cerca de R$ 1,4 bilhão. Mas a operação imobiliária, que já fazia parte das atividades da família, acabou ganhando importância desde que eles reduziram sua posição na Via Varejo, após a primeira oferta de ações da companhia ao mercado, em 2013. O mercado especula a possibilidade de os sócios da Via Varejo reduzirem mais sua participação a partir de 2015, ampliando investimentos em novos negócios, mas os Klein negam essa intenção.

Do total de propriedades, 26 são lojas da C&A (15 em shoppings e 11 nas ruas), além do edifício sede da marca, em Barueri (SP). Os outros pontos compreendem uma loja da Brooksfield, um supermercado (Sendas) no Rio, um imóvel de uma empresa de call center e quatro andares de escritórios em São Paulo, na região da Avenida Paulista. Por esse último, pagou cerca de R$ 80 milhões. Mas grande parte da soma corresponde ao pago pelas lojas alugadas à rede de vestuário. O contrato de aluguel com a C&A está mantido.

O valor negociado pelos pontos ficou abaixo do que se esperava no setor imobiliário. A BR Properties ainda negociava a venda com outros interessados – empresas de shoppings também avaliaram os ativos, apurou o Valor – enquanto o mercado comentava supostas negociações que poderiam chegar a R$ 25 milhões por loja. “Isso nunca existiu”, disse Klein.

Os 26 imóveis da C&A adquiridos valiam mais de R$ 10 milhões cada – Klein teria pago valor na faixa de R$ 13 milhões a R$ 15 milhões por ponto alugado à rede de vestuário, apurou o Valor. “Eles [Klein] queriam comprar imóveis que gerem renda, e nós tínhamos ativos com o desempenho que eles queriam. Não somos apaixonados pelos imóveis, mas pelo negócio”, disse o presidente da BR Properties, Claudio Bruni, que não comenta valores pagos por imóvel negociado.

O valor do portfólio da BR Properties vai somar R$ 10 bilhões com a conclusão dessa transação e da venda recente de galpões industriais para o grupo Global Logistic Properties Limited.